Marseille Forum

Le marché de l'immobilier à Marseille

faga · 24 · 8436

faga

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J'ai trouvé le post suivant sur le forum de la mairie de Marseille. C'est assez alarmiste, mais je pense qu'il y a du vrai...  :(
Je vous le livre tel quel : ça donne à réfléchir.

Salut a tous, Ce message est destiné principalement aux journalistes de la chaine Marseille.

je m'intéresse depuis longtemps à l'immobilier puisque étant ex agent immobilier, et je pense que la majorité des marseillais s'y intéresse aussi.

J'ai regardé un de vos reportages sur la question à Marseille, et je trouve que vos invités sont très mal choisis puisque tous défendent une cause commune : les prix chers. En effet, vous invitez le représentant de la FNAIM, les notaires, des directeurs d'agences.. Mais tous sont payés au pourcentage sur les prix. Personne pour leur donner le change, il leur est tres facile de renforcer l'illusion d'un marché sain.

Or, si vous vous rendiez sur le terrain, vous verrez qu'actuellement vendre un bien sur Marseille, au prix de l'année dernière, c'est impossible. Les prix ont déjà bien baissé, le nombre de biens en vente est vertigineux. Les délais de transactions ne cessent de s'allonger. On avait tendance à ironiser en disant "Marseille est à vendre" dans le métier. Mais c'est vraiment ça, il suffit de voir l'épaisseur des journaux spécialisés. Elle a doublé en deux ans.

On tente de nous faire croire à une pénurie, afin de stresser le client et de déclencher l'achat. C'est ca le métier d'agent immobilier. Mais en fait toute cette histoire n'est qu'une calomnie, un chateau de cartes, qui s'écroule lentement ; le véritable marché, derrière cet apparat sur, c'est une ruine. Il faut creuser un peu, investiguer, faire des recherches, chercher des contre témoignage... Il me semble que c'est ca du vrai journalisme, et c'est ca qui est intéressant. Quel intéret si personne ne donne le change à vos invités ?
C'est cool une chaine proche des marseillais, mais encore faut il se donner les moyens de leur dire la vérité, pas de renforcer la calomnie.

Actuellement lorsqu'un bien se vend, c'est au prix d'une tres forte négociation, jusqu'à 40% (j'ai connu ca) Les agences qui se sont multipliées les dernieres années, se livrent une concurrence impitoyable et stressante afin de continuer a faire croire en un marché sain. Beaucoup font faillite, d'autres AI, stressés, finissent par changer de boulot, d'autres en ont assez de prendre les acheteurs pour des imbéciles : c'est mon cas.
J'en ai eu assez de vendre des taudis au prix d'un belle villa en sachant que l'acheteur faisait la bêtise de sa vie.

Il faut savoir que tous les signes actuels vont dans le sens d'un krach immobilier sévère comme cela s'est produit en 1991. La baisse a d'ailleurs deja commencée. Il faut cesser de véhiculer aupres du commun des mortels qu'investir dans la pierre est sans risque. C'est faux. Le marché immobilier est soumis aux lois du marché, comme tous les autres marchés, et il fluctue sans cesse. La stagnation des prix, comme on tente de nous y faire croire, n'existe pas. L'histoire montre qu'apres une hausse de +150%, il y a une baisse similaire. La pierre ne fait pas que monter, il ne suffot pas d'acheter n'importe quoi n'importe ou, n'importe quand et d'attendre pour faire une affaire...

Les gens qui achètent aujourd'hui, en "haut de cycle" comme on dit dans le métier, vont se retrouver ruinés s'ils doivent vendre avant de n'avoir remboursé le crédit, car la vente se fera à perte.

Votre émission, n'ayant fait aucune ivestigation journalistique sur le terrain, s'est contentée de ressasser le discours des notaires et de la FNAIM... vous avez donc contrinué à leurrer les gens, et ca c'est pas cool.
Il faut également savoir que les chiffres cités par la FNAIM sont biaisés.
Ils sont lissés sur un an, et permettent de ne pas montrer immédiatement la baisse.
Ainsi, on parle de "ralentissement de la hausse" plutot que de ne dire "la baisse des prix".

Tout est manipulé afin de déclencher l'achat.

Rendez vous à Marseille République par exemple, ils ont énormément de probleme pour vendre au prix annoncé. Ce projet est une catastrophe. Intérrogez les agences, déplacez vous, vous verrez a quel point le marché est morose, sur Marseille, mais aussi dans toute la France.


titidegun

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:shock: tiens, c'est vrai que c'est l'inverse de ce qui se dit partout !


luciole

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Le prix du marché ne baissera pas...   :smt009  les gens qui ont réussi à acheter un taudis à prix d'or ne vendront surement pas leur bien moins cher, faut pas se leurrer... Et çà arrange tellement tous les intermédiaires... les commissions se prenant sur le prix de vente...  :twisted:

Plus de 2 ans que je cherche sur Marseille, rien pu acheter et encore moins louer vu que les prix à la location ont également flambé...  :smt029  et on ne prête qu'aux riches... c'est à dire qu'avec un seul salaire très moyen... les banques ne vous donnent même pas de quoi acheter une chambre de bonne..  :smt013   c'est magnifique... du coup ce sont les investisseurs qui ont déjà des rentrées d'argent qui achètent (ex. dans les nouvelles contructions) et qui louent ensuite....  :smt017  l'écart se creuse entre les riches et les nouveaux pauvres...  :smt027

Je ne vous parlent même pas des lofts de la rue de la République parce que je sens que je vais m'énerver...
 :barder:


Born_to_be_Marseillaise

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tout à fait d'accord...j'en parlais encore hier..je me disais, y a beaucoup de biens à vendre...c'est pas bon signe...mais d'un autre côté..demande à celui qui a acheté son appart 180 000 € de le revendre 100 000

S'il y avait un fada qui avait acheté trop cher ! Mais tous ! Donc ça ne va plus flamber..ça j'en suis certaine...mais baisser je n'y croie pas trop car de toute façon, nous sommes en dessous du marché des autres grandes villes d'Europe


Traces d Huile

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Pour avoir cherché à acheter pendant plusieurs mois, je suis d'accord sur le fait que les agents ont tous un discours alarmiste (dépêchez vous avant que qqun d'autre saute sur l'occase, etc etc) mais en même temps il y a effectivement beaucoup d'acheteurs... Pourquoi les gens vendent ? Parce qu'ils savent que s'ils veulent acheter + grand en s'éloignant de Marseille, c'est le moment ou jamais... Il y a aussi des investisseurs qui voient que le neuf est au prix de l'ancien et qui revendent leurs petits apparts pour acheter neuf (loi besson par exemple).

Bref, le marché est cher mais c'est pas dénué de sens si on se contente de comparer offre et demande.

En revanche là où ça va pas c'est que si t'es pas en couple avec 2 bons salaires tu galères pour t'acheter une petite surface... Etre primo accédant dans les années 2000 c'est vraiment un poids de plus pour notre génération (entre ça, le sida, le chomage, l'euro qui coute cher, les radars bref, un pays où on a plus le droit de rien faire et où tout coute un bras y en a qui s'étonnent encore de voir le pays en ébullition quand on nous sort un CPE...)


maïtéchou

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Je ne connias pas bien le marché de l'immo à Marseille! Mais inutile de vous dire que je ne crois pas du tout à une baisse similaire de 150%. :roll:

Simplement la plupart des proprietaire regarde le prix du marché , rajoute la valeur "sentimentale" enfin l'histoire qu'ils ont vécu! (réflechissez vous avez surement fait pareil) Ils pensent toujours vendre "le bien" exceptionnel!!
 :wink:
Le marché est déjà tres haut et souvent les agence pour avoir le bien à la vente propose un prix au dessus du marché!! Et ensuite celui-ci se vend bien au dessous! (à son prix quoi)...!!! 8)

En ce qui concerne les maison par ici, si elles sont à leur prix se vendent en 1 semaine! (je connais toutes les agences du coin)! Les autres comme partout ça traine, les acheteurs sont pas fous quand meme!! :fada:  :fada:

Et puis la Provenc est belle c'est vrai, mais quesqu'elle est chere!! Partons tous au Centre!!!! :lol:  :lol:

A+ :smt026  :smt026


cocorouet

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En revanche là où ça va pas c'est que si t'es pas en couple avec 2 bons salaires tu galères pour t'acheter une petite surface... Etre primo accédant dans les années 2000 c'est vraiment un poids de plus pour notre génération (entre ça, le sida, le chomage, l'euro qui coute cher, les radars bref, un pays où on a plus le droit de rien faire et où tout coute un bras y en a qui s'étonnent encore de voir le pays en ébullition quand on nous sort un CPE...)

je suis d'accord avec motardemars! avec un seul petit salaire moyen genre 1200 euros, on peut se payer une chambre de bonne et voilà!


pacanet

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Posté le 15-06-2006 à 08:30:44    
de nouveaux éléments sur le marché immobilier de Marseille
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
 
C'est écrit dans tous les livres de recettes des familles marseillaises :  "Quand ça bulle tu baisses".
Les prix de l'immobilier à Marseille comme dans toute la France ont commencé à se stabiliser en 2005.  
 
 
Bulle il y a, éclatement il y aura, d'autant plus rapidement et brutalement que la bulle est grosse.
 
Je vous le prédis, Marseille retrouvera sa dernière place des grandes villes de France, comme en 1995.
Le prix du m2 sera le moins cher de Fance en 2008.  
 
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
http://marseillelabulle.over-blog.org/
http://www.le-blog-immobilier.com/ [...] _la_p.html
 
Record à battre 5.362 € le M²  à Marseille
http://www.ketb.com/fr/constructeu [...] 5921_3.htm
 
pour info


Traces d Huile

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Ca fait 2 ans que je regarde à l'achat, qu'on me parle de bulle et d'éclatage de bulle imminent... Je vois bien des gens qui font tout pour casser le marché en lançant des rumeurs, je vois bien aussi des agents immobiliers qui te pressent comme un citron pour que tu achètent, mais surtout je vois des biens qui se vendent toujours plus cher, parfois un peu moins vite, mais toujours plus cher quand même...


pacanet

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    • cap-marseille
Lire cet excellent article des ECHOS du 18/7/2006

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200059060.htm

Posté le 29-07-2006 à 15:13:30    
LA BULLE IMMOBILIERE PERSISTE A MARSEILLE
 

 
La rédaction web des Echos - 18 juillet 2005      
Immobilier   -  
 
 
 
 
 Logement : les prix surévalués de 15 à 25% à Marseille [ 18/07/05 ]  
 
 
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Comme beaucoup de vendeurs, les Marseillais tentent de profiter des hausses du marché immobilier, mais gare aux exagérations
 
Même si les prix en région Provence-Alpes-Côte d'Azur restent loin, en moyenne, de ceux de la région parisienne, ils s'affichent à la hausse. Une récente table ronde (1) regroupant des experts locaux de l'immobilier constate des prix surévalués de 15 à 25% entre ce que demande le vendeur et le prix du bien, tel que peut l'estimer un professionnel. A Marseille, par exemple, il y a 25% d'écart entre le rêve du vendeur et la réalité. Certains de ces biens arrivent, cependant, à trouver preneurs quand ils s'échangent entre particuliers, mais sur la base d'un prix trop élevé qui entretient l'inflation et explique, peut-être, aussi le ralentissement des transactions.
Selon les experts, Aix et Marseille (ville où le revenu fiscal est le plus bas de France) ont des difficultés à vendre des produits de plus de 500.000 ?. En outre, l'idée que sur Aix-en-Provence les prix augmentent à cause des achats des étrangers est fausse : il y a très peu d'étrangers en comparaison avec Nice où 18% des transactions sont faites avec eux. Enfin, les entreprises qui délocalisent vers le sud de la France hésiteraient aujourd'hui de s'installer à Sophia Antipolis et sur la Côte d'Azur en général, car elles ne peuvent pas loger leurs salariés, en raison des prix trop élevés.  
La majorité des ventes se focalisent sur les petites surfaces en appartements : une et deux pièces à un prix moyen d'achat entre 150.000 ? et 200.000 ? alors que les quatre et cinq pièces subissent un coup de frein depuis 2004. Concernant les maisons, la demande se situe autour d'un prix plafond de 300.000 ?, mais les offres à ce niveau sont très rares. Pour les maisons aixoises de plus de 600.000 ? les délais de vente sont supérieurs à six mois, parfois un an, alors qu'elles se vendaient encore bien jusqu'en 2003. La prise de décision est plus longue, l'acheteur se trouvant aujourd'hui à la limite de ses possibilités financières. D'ailleurs, on constate une augmentation du nombre des dossiers des primo accédants refusés par les banques : selon un intervenant de la table ronde, on constate jusqu'à 50% de refus de demandes de prêts et l'endettement moyen des ménages tourne autour de 150.000 ? et plus. Le candidat à l'achat a donc tendance à réduire la surface du bien à acquérir. En six ans, les surfaces achetées sont moins importantes en superficie pour un prix identique : on est passé de 100 m2 à 93 m2 pour le même investissement.
 
 
Bernard Le Court


chris13009

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bonjour,
nous sommes un couple qui galère à trouver un petit nid douillé...

actuellement, nous avons visité une quinzaine de maisons dans le 9 ième, 10 ièeme, 11 ième voire la penne sur huveaune.

avons fait des offres...mais rien...

recherchons maison de ville 70 m2 avec extérieur dans les secteurs ci dessus cités...

merci


Charito

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Tiens ! Un topic qui remonte bien à propos .. on parlait déjà de "bulle immobilière" en juin 2006 !


Pour Chris13009 : la galère sur quinze maisons visitées ce n'est pas encore la galère !  :-P  Je me souviens qu'en 1978/79 nous avions galéré plus de huit mois pour trouver quelque chose et qu'est-ce que nous avions visité comme horreur à des prix exhorbitants, déjà !


thabonzai

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Bonjour Bonjour,

Nouveau marseillais, et comme j'apprécie tout ce qui se passe sur ce forumn je me permets d'apporter mon expertise et mes informations sur le sujet.

Comment dire, je travaille pour l'un des géants du secteur et qui en plus est sponsorisé par la CDC en ce qui concerne le foncier.

J'ai accés à des analyses hebdomadaires sur l'intégralité du marché français et j'avoue être trés intéressé par l'évolution actuelle des marchés...

Alors comment synthétiser des Volumes entiers de dossiers (^^)

1. les acteurs

Actuellement les acteurs du marché subissent le marché et ne sont plus maître comme ils l'ont été ces dernières années à la hausse. Ex : la FNAIM tout particulièrement a été un des moteurs de la bulle immobilière '(car il s'agit bien d'une bulle ^^) qui a été produite. Recherchez sur Google et vous verrez que 80 % des interviews jusque Début 2008 ont été faites avec la FNAIM comme acteur. A l'epoque la FNAIM enregistrait 10 fois plus d'oprations pour générer ses statistiques qu'actuellement.

En gros, en 2007, la FNAIM utilisait un panel de prés d'une centaine de milliers d'opérations pour faire ses statistiques, en 2008-2009, ce panel a été divisé par 10 (n'entendez pas qu'il y a 10 fois moins de vente, c'est dissocié)... De fait, le FNAIM avec ses statistiques biaisées par la perte de qualité de l'info a pu vous annoncer cette année une hausse au premier trimestre de 3% de l'immobilier. Ils n'ont pas mentis, mais leurs chiffres ne refletent plus la realité. En effet, dans un marché moribond, seuls les biens d'exceptions, de trés bonne qualité se vendent et ces derniers peuvent effectivement continuer d'alimenter le marché à la hausse, sauf que cela ne concerne qu'une infime partie du marché... Voilà l'explication à ce jour des données totalement biaisées. En france actuellement, il n'existe qu'un seul acteur qui puisse de part le panel des opérations qu'ils enregistrent vous fournir une information détaillée, et ce sont les Chambres des Notaires. Car eux ne sont pas sujets à l'effet volume.

2. La confiance

La confiance a éclaté mais en france largement moins que dans le reste de l'europe. Rappelez vous Janvier 2008, on vous annonçait la fin de la crise dans 6 Mois. maintenant comptez ^^. En économie, on distingue les pays développés selon 2 types de comportements les Pays à comportement dit "Multiplicateur "(ex : USA) et les pays à comportement dit "Diviseur" (ex parfait : "La france"). la différence, et bien ;les pays diviseur prennent moins de risque en tout, et donc sont moins sensible à tous les aléas, ils mettent aussi plus de temps à repartir que les autres, mais génèralement ont une chute aussi déccéléré. Donc la france actuellement (et nous nous battons chez nous) pour éviter comme l'as dit l'un des membres du forum qu'une crise majeure existe. Vous n'entenez pas ce qui se passe en espagne mais l'ajustement des prix est dejà de 65% et croyez moi, il tend à se calmer mais ce n'est pas fini. Un appartement à 360000 € présentés se vend négocié à 160000€.
Il est évident que l'impact psychologique d'"un bien que vous estimez ou avez acheté cher et que vous devez vendre est choquant, mais le principe de l'immobilier en temps de spécualtion revient au marché action et il conviendra que cet ajustement s'opère.

Actuellement, l'impossiblité de vendre des biens achetés il y a 5 ans par certains proprio les empeche de réinvestir dans un nouveau bien et cela bloque le marché du neuf.

Des sommes phénoménales sont investis actguellement pour éviter un éclatement de la bulle, mais si cela se faisait, croyez moi, l'immobilier pour lse 10 ou 20 prochaines années ne ressemblera en rien à ce que vous connaissez actuellement. A ce titre, et vu l'impact de la crise financière et des taux qui devraient rapidement exploser (inflation comprise), j'avoue imaginer le pire des scénarii.. maintenant, c'est une opinion perso..

Bon j'en ai deja beaucoup trop mis, ceux qui seraient interessés par d'autres développements, n'hésitez pas à le demander.. je sais, je peux devenir trés vite ennuyeux dés que je parle boulot ^^

A bientot


Charito

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Bon j'en ai deja beaucoup trop mis, ceux qui seraient interessés par d'autres développements, n'hésitez pas à le demander.. je sais, je peux devenir trés vite ennuyeux dés que je parle boulot ^^


En ce qui me concerne je me suis au contraire bien régalée à te lire ! C'est l'avis d'un professionnel que tu nous a donné,  Merci !  :smt023


Coco

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C'était pas ennuyeux du tout, très instructif au contraire !!!  :smt023


Fidel

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Je ne vois pas le soucis pour un propriétaire que le marché s'effondre.
Ou du moins, je le vois que dans de rares cas, comme revendre sans acheter derrière.
Car si tu vends 25% moins cher et que derrière tu achètes, tu vas acheter 25% moins (à peu de chose près).
C'est plus un problème psychologique qu'autre chose.
C'est sûr qu'acheter 100 et revendre 75 ce n'est pas évident.
Les seuls perdants sont ceux qui vendent peu cher et le temps qu'ils achètent, les prix montent en flêche.
Donc autant dire, une minorité.

Pour les locataires qui veulent acheter, c'est différent car tout dépend de leur situation.

Pour prendre mon exemple (qui n'est pas non plus une vérité en soi), je louais un appartement 730€/mois charges comprise.
A côté, je louais un garage car impossible de stationner.
Par mois je payais 850,00€, à perte finalement.
Je décide à acheter, je prends un appartement, surface identique.
Je mets un apport pas négligeable mais surtout dans l'optique de raccourcir fortement la durée d'emprunt.
Maintenant, je paye environ 720,00 euros/mois (emprunt+charges+taxe foncière).
Economie direct : 130,00€/mois.
De plus, cette fois je ne paye pas à perte.
En déduisant les intérêts et une perte de 15% à la revente, je peux estimer faire une économie de 400€/mois.
Donc à quoi bon attendre la baisse puisque sur l'année j'économise environ 5 000,00 euros.
Il faudrait que la baisse dépasse cette somme chaque année.
Peut être c'est le cas, je ne suis pas du milieu, mais je pense que selon sa situation, il ne sert à rien d'attendre des baisses.
« Modifié: 06 août 2009 à 11:41:40 par Fidel »


hermine

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  • Marseillaise.

Bon j'en ai deja beaucoup trop mis, ceux qui seraient interessés par d'autres développements, n'hésitez pas à le demander.. je sais, je peux devenir trés vite ennuyeux dés que je parle boulot ^^


En ce qui me concerne je me suis au contraire bien régalée à te lire ! C'est l'avis d'un professionnel que tu nous a donné,  Merci !  :smt023

Très intéressant et très d'actualité pour moi, merci. :smt023


Rémi

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Je ne vois pas le soucis pour un propriétaire que le marché s'effondre.
Ou du moins, je le vois que dans de rares cas, comme revendre sans acheter derrière.
Car si tu vends 25% moins cher et que derrière tu achètes, tu vas acheter 25% moins (à peu de chose près).
C'est plus un problème psychologique qu'autre chose.
C'est sûr qu'acheter 100 et revendre 75 ce n'est pas évident.
Les seuls perdants sont ceux qui vendent peu cher et le temps qu'ils achètent, les prix montent en flêche.
Donc autant dire, une minorité.

Pour les locataires qui veulent acheter, c'est différent car tout dépend de leur situation.

Pour prendre mon exemple (qui n'est pas non plus une vérité en soi), je louais un appartement 730€/mois charges comprise.
A côté, je louais un garage car impossible de stationner.
Par mois je payais 850,00€, à perte finalement.
Je décide à acheter, je prends un appartement, surface identique.
Je mets un apport pas négligeable mais surtout dans l'optique de raccourcir fortement la durée d'emprunt.
Maintenant, je paye environ 720,00 euros/mois (emprunt+charges+taxe foncière).
Economie direct : 130,00€/mois.
De plus, cette fois je ne paye pas à perte.
En déduisant les intérêts et une perte de 15% à la revente, je peux estimer faire une économie de 400€/mois.
Donc à quoi bon attendre la baisse puisque sur l'année j'économise environ 5 000,00 euros.
Il faudrait que la baisse dépasse cette somme chaque année.
Peut être c'est le cas, je ne suis pas du milieu, mais je pense que selon sa situation, il ne sert à rien d'attendre des baisses.
J'ai voulu faire des simulations de prêt... grosse déprime...
Sans apport et avec des remboursements de 600€ par mois ça m'a indiqué 100000€... de quoi acheter... ben rien en fait. :-#


Born_to_be_Marseillaise

  • Invité
ben, à 100 000 euros, à Marseille, tu peux trouver quelque chose pour démarrer..pas dans le neuf, mais quand même. Je vends mon T3 127 000 euros alors, tu peux trouver 100 000 euros un T2 je pense



hermine

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  • Marseillaise.
Pour avoir acheté mon T2 il y a un an et demi à Marseille, dans l'hypothèse où les prix n'ont pas trop évolué depuis ( :smt102 ?) je confirme que ce doit être jouable dans de l'ancien, mais avec des rafraîchissements à prévoir.


 

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