Marseille Forum

Location ou vente - Belle de mai??

lesaya · 23 · 4969

lesaya

  • Tranquille collègue
  • *
    • Messages: 64
Bonjour,

Je vous fais part d'un questionnement qui me tanne depuis bientôt plusieurs semaines... Je vous expose le sujet.
Je suis actuellement propriétaire d'un appartement T2 à la Belle de Mai (Haut de la rue Loubon, place Caffo). L'appartement est nikel, tout est propre, cuisine refaite, parquet partout, peinture refaite... La copropriété quant à elle, laisse un peu à désirer... La cage d'escalier n'est pas reluisante et peu freiner un peu les nouveaux arrivants.

Aujourd'hui, j'achète un autre appartement avec mon compagnon plus grand que celui ci, avec un chambre en plus (on sait jamais, sur un malentendu...   ;) ). Donc je me pose la question : quoi faire de mon appartement??
Est ce qu'il est préférable de le vendre ou de le garder pour le mettre en location??

La vente de l'appartement m'apportera certes un apport pour financer le nouvel appartement mais ce n'est pas obligatoire. Je peux faire mon empunt sans cet apport.

Pas mal de personne me conseille de le mettre en location afin prévoir ma retraite, il est toujours préférable d'avoir de l'immobilier dans les tepms de crise ect... Mais avoir un locataire, c'est aussi courir un risque de loyer impayé, de retrouver l'appartement dégradé, de me retrouver sans locataire pendant quelques temps...  Je sais qu'il existe des assurances pour loyers impayés mais elles sont soumises à des règles assez exigentes ( 3 mois de carences, couverture du loyer impayé sur une durée limitée...).

Concernant la vente, j'ai acheté mon appartement en 2007, quand l'immobilier était haut. Aujourd'hui, les estimations sont à peu prés équivalente au prix que je l'ai acheté il y a 5 ans, malgré les travaux de rénovation entrepris. Du coup, je me dis que ce n'est peut être pas le bon moment pour le vendre.

Du coup, c'est un peu le branlement de combat dans ma tête et je ne sais pas quelle serait la meilleure solution.
Quelqu'un a t'il des appartements en location du côté de la Belle de Mai? Quelles sont les bonnes agences de gestion locative?

En vous remerciant d'avance pour vos conseils !

bonne journée à tous


Marielabeille

  • Frit Confit du forum
  • ********
    • Messages: 5797
  • Si tu veux que Marseille soit belle, fais ta part
Avec les projets Euromed et compagnie la Belle de Mai pourrait se développer d'ici quelques années - enfin, du moins côté Joliette, côté Chutes Lavie, je pense qu'il ne faut pas compter là-dessus.

Du coup, pour un calcul purement financier, crise économique actuelle + perspectives de développement et donc de renchérissement du foncier = il peut être intéressant d'attendre avant de vendre.

Mettre un logement en location, ce n'est pas excessivement risqué. On peut avoir de mauvaises surprises mais apparemment tu n'as pas un besoin vital de l'argent de cette location (pour payer ton crédit par exemple) alors même s'il y a des impayés, dans ce cas, ça ne sera pas mortel. Le risque est limité.

Tu mets le doigt sur un sujet important en cherchant une bonne agence : avoir une gestion attentive du logement au quotidien, c'est important. Sinon, le logement peut se dégrader faute d'entretien, ou les locataires peuvent oublier de payer le loyer et s'ils ne sont pas recadrés, ça peut devenir n'importe quoi.

Après, si tu as besoin de l'argent du logement pour pouvoir acheter plus grand pour toi, ou limiter le montant de ton emprunt, ça peut se comprendre aussi et dans ce cas, dans ta situation, je n'aurais pas de scrupule à vendre ce logement.
« Modifié: 02 mai 2012 à 14:55:31 par Marielabeille »


Mildiou

  • Administrateur
  • Empégué(e) du forum
  • **********
    • Messages: 8735
    • Marseille Forum ;-)
Même situation de mon côté mais un peu plus compliqué encore :mrgreen:

Vendre, ca me parait très difficile en cette période. Tu n'arriveras pas à rentrer dans tes frais.
La location avec une assurance, ça reste la meilleure chose à faire à mon avis. :smt102
Tu peux essayer de laisser des annonces du côté du pôle média de la Friche.


lesaya

  • Tranquille collègue
  • *
    • Messages: 64
Merci pour vos réponses, qui vont dans le sens que j'entends d'à peu près tout le monde :-)

En fait, pour l'appartement T2, le loyer que je percevrai d'un éventuel locataire rembourserais le crédit que j'ai en cours sur cet appartement. Du coup, il s'autofinance et cela me permet de contracter un nouveau crédit pour le nouvel appartement.
Donc dans le cas où je n'ai pas de locataire en place, je me retrouve dans ce cas là avec 2 crédits à payer... et là ouille ouille ouille la fin de mois. D'où ma crainte de la location.

Merci pour le conseil de mettre une annonce à la friche, je n'y avais pas pensé. Je vais aller jeter un coup d'oeil.

Du coup, si vous connaissez des agences de gestions locatives sérieuses, je suis preneuse !!

Merci encore :smt023


Miette

  • Frit Confit du forum
  • ********
    • Messages: 5646
    • Les Fioupélans
je te conseille de mettre de côté trois mois de loyers de l'appartement que tu vas louer...ainsi ça couvrira la carence si jamais tu as des impayés.
Dans ce quartier populaire tu n'auras pas forcément des gens avec de gros moyens mais s'ils ont la CAF, tu peux faire payer la part directement par elle ce qui limite tes pertes.
Attention à ne pas oublier la fameuse quittance annuelle leur permettant de bénéficier des prestations  :D


Marielabeille

  • Frit Confit du forum
  • ********
    • Messages: 5797
  • Si tu veux que Marseille soit belle, fais ta part
Donc dans le cas où je n'ai pas de locataire en place, je me retrouve dans ce cas là avec 2 crédits à payer...
Est-ce que ça te paraît faisable de payer les deux crédits avec le revenu actuel de ton foyer ? Si oui, la mise en location est vraiment peu risquée, tu peux y aller tranquille à mon avis. Si tu n'es pas en capacité de payer ces deux crédits avec ton revenu... le projet reste faisable, mais il est plus risqué et le conseil de Miette est très bon : il te faut un petit matelas de sécurité, un livret d'épargne par exemple, que tu pourras mobiliser en cas de défaillance du locataire.


lesaya

  • Tranquille collègue
  • *
    • Messages: 64
Justement, jene peux pas me permettre d'avoir les 2 crédits en même temps... mais j'avoue que j'aimerais bien que cela ne soit pas un problème  ;)
Oui c'est vrai que d'avoir les 3 mois de carences sont ici nécessaires.

Par contre, Miette, je ne comprends pas de quoi tu parles quand tu dis "Attention à ne pas oublier la fameuse quittance annuelle leur permettant de bénéficier des prestations".
Peux tu m'éclairer? merci


Miette

  • Frit Confit du forum
  • ********
    • Messages: 5646
    • Les Fioupélans
Justement, jene peux pas me permettre d'avoir les 2 crédits en même temps... mais j'avoue que j'aimerais bien que cela ne soit pas un problème  ;)
Oui c'est vrai que d'avoir les 3 mois de carences sont ici nécessaires.

Par contre, Miette, je ne comprends pas de quoi tu parles quand tu dis "Attention à ne pas oublier la fameuse quittance annuelle leur permettant de bénéficier des prestations".
Peux tu m'éclairer? merci
Ce que je veux dire c'est que lorsque tu as des locataires pour lesquels tu reçois directement la part CAF, ils doivent une fois par an, vers juillet je crois, fournir à la CAF une quittance de loyer pour continuer à bénéficier des prestations...si tu ne leur donnes pas, ils perdront leurs droits et toi ta part de loyer versée par la CAF...et du coup, ça risque de te faire drôle ;-)


lesaya

  • Tranquille collègue
  • *
    • Messages: 64
Ah ok !! je vois mieux du coup. Mais si je le met en agence, j'imagine que c'est elle qui s'occupe de tout ça... ??
en tout cas, ce soir, j'ai une visite, mais là pour éventuellement un achat, du coup, la question de la location ne se poserai plus... Croisons les doigts :-)


chouchou-val

  • Figure du forum
  • ******
    • Messages: 3025
  • et voilou ! merci ma fille :)
 :smt039 Boujour ! Si je peux me permettre un conseil par expérience, l'idéal est de mettre l'appartement en location dans une agence fiable. Certes cela implique des frais, environ 800 euros par an environ, mais cela enlève beaucoup de soucis d'incidents de paiement et autres dégradatiions puisqu'il y a une assurance incluse en principe. Renseigne toi ; mon beau frère en a fait les frais, il a voulu louer en direct par soucis d'économie, puis un beau jour, les locataires n'ont plus payer le loyer ; il a fait intervenir un huissier, résultat des courses, ils ont tout saccagé alors qu'on pensait que c'était des personnes sérieuses ! et il a été marron dans l'histoire ,donc à méditer !! Bon courage !!


lesaya

  • Tranquille collègue
  • *
    • Messages: 64
 :smt039
oui c'est clair que si je le met en location, je passerai par une agence pour éviter ce genre de problème, quitte à prendre en plus une assurance de type "loyers impayés, dégragation de l'appartement". Je préfère payer un peu plus tous les mois et ne pas avoir ce genre de soucis. Le seul problème reste de trouver une agence fiable, qui saura suivre convenablement la bonne gestion de mon bien....
Merci en tout cas pour vos conseils. La visited 'hier soir n'a rien donné de concluant pour la vente. La location semble avancer à grand pas !!
Bonne journée à tous !!


bouclesdor

  • Marius/Fanny du Forum
  • ***
    • Messages: 532
salut,
on est dans le meme cas !
on a pris une agence, car pas le bon moment de vendre
et bien qu'on ai régulièrement des impayés, qui se régulent toujours, ça reste difficile certains mois de faire face aux 2 crédits  ](*,)
après il faut pouvoir rentrer dans ses frais, mettre un loyer équivalent aux échéances, et avec le marché local...
et les frais d'agence, sans perdre trop d'argent...


lesaya

  • Tranquille collègue
  • *
    • Messages: 64
Salut !
même avec l'agence tu as des impayés? tu as pris une assurance type loyer impayés? Est ce que c'est l'agence qui fait la régul'?
A vrai dire, c'est ce qui me fait un peu peur, le cas d'impayés avec les 2 crédits à payer... étant donné que mon crédit n'est pas élevé, le loyer me permettra de le rembourser et peut être de couvrir un peu les charges annexes (frais d'agences ...). Il me faut juste un locataire maintenant  :-)
Tu es passé par quelle agence? 


bouclesdor

  • Marius/Fanny du Forum
  • ***
    • Messages: 532
et oui notre locataire n'est jamais pressé de payer, se rend pas compte qu'on a un crédit en parallèle  ](*,)  ](*,)  ](*,)
mais il ne dépasse jamais le cap des 3 mois, donc malgré notre assurance, on a pas eu à s'en servir...
l'agence gère bien tout cela,
je te la laisserai en MP avec les tarifs ... :cache:


blingo

  • Chourm(o)/(ette)
  • **
    • Messages: 194
salut

attention au choix du locataire.. ses revenus principalement et de son cautionnaire.
ton loyer reposera sur 2 ménages et non plus 1...le risque d’impayés est nettement diminué !!


et passer par une agence ne protège pas du tout du risque d'impayés !...
si le locataire refuse de payer son loyer il le fait sans penser au propriétaire....si à l'agence...

attention aux assurances de risques impayés.... aux sommes assurées.... et aux conditions....les délais....attention aux astérisques.....



lesaya

  • Tranquille collègue
  • *
    • Messages: 64
Salut,

Je suis pour le moment toujorus à la recherche d'un locataire. J'ai mis l'annonce sur le bon coin et j'essaie de m'assurer au maximum des garanties des postulants... Mais c'est pas évident ... C'est clair que passer par une agence n'épargne en rien le risque de loyers impayés, mais au moins, en cas de problème, c'est un professionnel qui va s'en charger. Ce sera nettement plus simple que si c'est moi, qui n'est aucune notion dans le droit immobilier.
Pour la GRL, c'est clair qu'il y a plein de condition mais c'est toujours mieux que de perdre complétement des loyers en cas de problème.
Merci en tout cas pour tes conseils  :smt023


Rillette

  • Frit Confit du forum
  • ********
    • Messages: 6144
Il y a quand même pas mal d'étudiants qui commencent à chercher en cette période.... Peut-etre devrait tu mettre une annonce également au CROUS et au CRIJ. Et pourquoi pas aussi  à la Cité des métiers ? Et ici avec quelques photos et pour plus de précisions --> MP ? D'autres, inconnus le font, toi tu postes, alors ma foi .... Si t'as des réticences, pose la quetion par MP à Mildiou/


blingo

  • Chourm(o)/(ette)
  • **
    • Messages: 194
est ce que tu as affiché sur les commerces de la de la place caffo ,de la rue loubon ? boulevard national ?

soit stricte sur la condition de  revenus 3 fois le loyer+ caution solidaire 3 fois minimum...

tu souhaites le mettre en agence et tu mets une annonce sur le bon coin ????
tu fais leur travail ? de plus tu leur versera un mois de loyer pour leur rémunération ....

sinon bonne chance je te souhaite que du bonheur


lesaya

  • Tranquille collègue
  • *
    • Messages: 64
en fait, en le mettant moi sur le bon coin, je me suis arrangée avec mon agence pour que si jamais la personne qui m'a contacté en direct est intéressée, l'agence s'occupe de faire tout les papiers (état des lieux, bail...) et le locataire ne paye pas les frais d'agence (puisque c'est moi qui ait trouvé le locataire). Ensuite, l'agence prend le relais sur toute la gestion du logement. Donc oui je fais surement une partie de leur boulot, mais si ça permet d'avoir des résultats plus rapidement, c'est pas très grave non plus!  :mrgreen:

Oui j'avais pensé à mettre une annonce ici aussi, il faut juste que je prenne le temps... Ce soir c'est les vacances alors j'arriverai à mieux me poser et voir tout ça à tête reposée  \:D/  \:D/


blingo

  • Chourm(o)/(ette)
  • **
    • Messages: 194
sinon si ca te cause pas mal d’inquiétudes..ce qu'on peut comprendre...

tu peux aussi le vendre.....et refaire un credit pour des SCPI de rendement...
tu reçois tous les trimestres tes loyers...et le risque est mutualisé...

 :lol:

et au fait bravo pour leboncoin... :smt023


 

SMF spam blocked by CleanTalk