Marseille Forum

Barometre prix immobilier

Raph · 54 · 13482

Raph

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titidegun

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:arrow: oui effectivement, il parait que ça stagne un peu actuellement mais enfin ça stagne toujours très haut


Coco

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Quoique : en regardant les annonces, j'ai aussi remarqué que les prix avaient cessé de monter, il me semble même qu'on recommence à voir quelques biens à peu près abordables, notamment pour les appartements, les maisons, elles, restent toujours très chères...


Fizzyrico

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En fait ce critère là est un leurre car il est indexé sur les taux de crédit bancaires. Il y a qq mois les taux étaient très bas et les prix montaient.

Maintenant les taux remontent, et le prix au m2 stagne.........

Finalement qui est gagnant ?? Difficile de se prononcer, sauf si en fin négociateur on arrive à faire dimininuer les mensualités  :wink:


Coco

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Un article sur le sujet sur :
http://www.20minutes.fr/article/177337/France-Retour-au-calme-pour-les-loyers-en-France-selon-l-observatoire-Clameur.php

Il paraitrait que les prix des loyers en France connaissent un relatif "retour au calme" sur le marché locatif privé qui, selon une étude de l'observatoire Clameur.

L'étude publiée jeudi fait état d'une progression de 2,7% en 2007 contre 3,5% en 2006, 5,1% en 2005 et 3,9% en moyenne chaque année depuis 1998.

Pour preuve, le rapport de Clameur note l'allongement des délais moyens de remise en location et les exigences des candidats plus grandes aujourd'hui que par le passé.

A suivre... Sachant que le budget loyer est le plus important à l'heure actuelle dans les foyer, irait-on vers une acalmie bénéfique ?



Le Cancre

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  • Comprend que les bêtes pas les hommes
D'aprés certaines conversations tenues avec des proimmos depuis le début de l'année il faut s'attendre a une dépréciation des actifs immobilier aux deuxieme semestre 2008...
Stock de neuf invendu, offre demande non soutenue....

HiHan

 


vanillablue

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y' à deux constante : ne jamais acheter un appartement quant la température est au dessus de 10 dégrés l'aprés midi , il y a plus de bien interessant l'hiver que l'été  :mrgreen:

et les prix stagnent et ont tendance a baisser, en comparant des villes du sud entre elle , marseille niveau qualité de biens suis désolée y'a parfois un peu du foutage de gueule !

je voudrais qu'on me dévelope la notion de standing  :mrgreen:  :smt005 , quant je vois une barre HLM de 1970  :roll:  :-''


faga

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  • Soyez heureux !
Stock de neuf invendu, offre demande non soutenue....

Evidemment ! Les gens n'ont plus de sous  :-(
Et pi il faut bien reconnaitre qu'il existe quelques indélicats qui essaient de vendre un peu n'importe quoi à des prix nettement surévalués  :-k


vanillablue

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trop cher ! les cages à lapins dorées dans 3 m² désolé ca ne fait pas saliver


stokofish

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  • pruch'ella duri !
comment fonctionne réellement le baromètre des prix et loyers.
je m'en vais vous l'expliquer clairement
il y en a un par région
ils téléphonent aux promoteurs et demandent liste des ventes du trimestre, prix et surface. (je dis "point" , final)

lorsque j'étais dirigeant grosse sté commercialisation immo, ils m'appelaient et me posaient cette question.
exemple: votre programme sur Hyères
je leur donnait les infos, mais leur disait: "attention, le prix intégre tous les frais de notaire, hypothèque, garanties, diverses et même les meubles. de plus la surface habitable de l'appartement est une chose, mais les appartements ont certains d'immenses terrasses, d'autres des jardins, tous 2 garages en soussol, plus il y a des parties communes importantes"
observatoire :"on s'en fiche, nous on veut que réponse 3 questions"
ainsi, 3 mois après j'ai vu dans un bouquin d"info financières "explosion des prix immo ville de hyeres", on était passé en effet en quelques mois de 12 000 E/M2 à 15 000 E/M2. ils précisaient que cela portait sur la vente en un trimestre de 30 appartements (dont 28 de chez ma société !!)
par la suite et bien, tout le monde s'est rabattu sur un prix moyen indiqué à Hyères à 15 000E....

et plein d'autres exemples comme cela si vous voulez


Coco

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Bon, ben, c’est pas réjouissant, mais je vous fais quand même le résumé de cet article paru dans le Nice Matin du 6 mars 2008 car il est instructif et décrit bien une situation problématique concernant le logement et qui ne fait que s’aggraver en PACA, même s'il ne parle que de la Côte d'Azur, je crois qu'on peut élargir le problème à toute la région, certains coins des Alpilles par exemple, sont inabordables...

Déjà, on part sur un exemple du parc immobilier : les logements neufs à moins de 3000 euros le mètre carré ne représentent plus qu'une petite part du marché immobilier, tout juste 4 %, alors qu’ils représentaient 75 % du parc en 2000.
En conséquence, le pouvoir d'achat a chuté.
Avec 100 000 euros, un ménage pouvait acquérir une moyenne de 39 mètres carrés en 2000.
En 2006, la capacité d'acquisition est tombée à 19 mètres carrés.
En clair, aujourd'hui, il faut deux fois plus d'argent pour se loger qu'en 2000.

Et on poursuit toujours par d’autres exemples : lors des dernières assises sur le logement, à Antibes, les intervenants ont entendu des histoires à faire frémir. Un postier qui a dû dormir dans sa voiture en attendant de trouver un toit dans ses moyens.
Un enseignant qui a débuté l'année scolaire dans un mobil-home, avec ses trois enfants.
Ou encore, cette salariée du secteur hospitalier qui a retrouvé sa chambre d'enfant, chez sa mère, faute d'un appartement à un prix abordable.

Gilles Jean, représentant du Syndicat des maîtres d'école résume le problème :
« Avant les instituteurs appartenaient à la classe moyenne. Ce n'est plus le cas aujourd'hui ».

Alors, même si on a le soleil, la région n’attire plus les fonctionnaires qui hésitent à demander leur mutation au regard du coût de la vie, notamment de la part logement.
Quelque part, çà fait peur, non ?


stokofish

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  • pruch'ella duri !
et oui
juste une précision que vous aurez relevé sur mon explication sur barometre il fallait lire des francs et pas des euros, trop préssé de répondre que j'étais à ce sujet.

la seule solution possible pour continuer à acheter, c'est sera certainement d'allonger la durée des crédits. du moins c'est ce que je conseillerai à chacun et à mes enfants les premiers.
ce ne doit ps être un frein, sachant que cela va à l'encontre de notre éducation (par nos parents et banquiers: plus court= moins d'intérêts et plus vite débarassé...)
il ne faut pas se tromper d'objectif: je veux quoi ? acheter mon appart, ma maison avec un crédit raisonnable, correspondant à ma volonté et ma capacité de remboursement (pour continuer à vivre à coté), ou est-ce que je veux simplement un crédit pas cher...pour un appart cher ??

depuis toujours les banques françaises limitaient à 20 ans grand maxi (et encore) désormais on trouve comme dans les autres pays européens (ou mondiaux) du 25, 30 ans (voire plus)
attention si taux variables on retombe dans pb de la crise aux US (et en Espagne actuellement)
bon emprunter sur 30 ans, c'est pas un soucis car on pourra toujours changer, renogocier, revendre avant, la fin, mais au moins on a son apprt on est proprio.
Pour avoir longtemps travaillé et discuté avec des présidents de grandes banques, leur discours était clair: la limitation des crédits était par le passé (et souvent encore aujourd'hui) entretenu volontairement par ces banques françaises, afin de "coincer" l'emprunteur chez eux, et ensuite lui proposer plein de services annexes trés rémunérateurs pour elles (découverts, crédits complémentaires, etc)

pour les prix de l'immo, j'espère de tout coeur me tromper, mais comment les "pseudos experts" peuvent-ils envisager une baisse ???
Tout ce qu'ils veulent c'est inciter les investisseurs à se désintéresser un peu de l'immo, pour placer leur argent en bouse ou en assurance.
vous noterez souvent que ceux qui prévoient une chute de l'immob ont des intérêts dans des socités de placements boursiers ou banques et assurances (qui ont aussi plus de moyens pour "graisser la patte" à ces personnes pour orienter leurs prévisions.
croyez-moi, j'ai longtemps (et encore maintenant) travaillé dans ce monde, je sais ce que c'est...ou alors Nostradamus est de retour ??? :smt005
le pétrole, les matières premières augmentent, les terrains se raréfient. les grands groupes de construction et de matériaux prennent des positions de monopole (Lafarge).
ou alors une grosse crise qui viendrait par contagion comme aux US et en Espagne des crédits variables qui étranglent les emprunteurs et les forcent à revendre à la casse ? cela parait impossible en France car taux variables n'ont été que peu utilisés ou alors étaient largement encadrés par la loi sur protection des conso.

de toutes façon on sait que les flux de l'immobilier c'est pas tous les jours comme à la Bourse, mais sur une décennie au moins que cela se juge.
« Modifié: 11 mars 2008 à 09:58:36 par stokofish »


Le Cancre

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par le passé ya deja eu des baisses des valeurs immobilieres non?

Hihan


Traces d Huile

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par le passé ya deja eu des baisses des valeurs immobilieres non?

Hihan

Voui, minimes. Et ça a toujours réaugmenté derrière. Le + dur c'est le premier appart, après une fois dans la boucle ça me semble moins problématique. Faudrait surtout que les notaires et les assurances se graissent un peu moins sur notre dos et revoient clairement à la baisse leurs %. Parce qu'un apport de 10% sur un T2 à presque un million de francs tout le monde n'est pas capable de se le construire. Et finalement le + gros problème c'est bien ce tout premier apport !


Charito

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Ya un truc qui me chiffonne ..

Que les moyens de productions soient privés c'est certainement la meilleure voie pour augmenter la productivité et la croissance.

Mais pourquoi les banques et les assurances ne sont-elles pas nationalisées ?

N'est-ce pas un service public qui devrait uniquement concerner l'utilité et non la rentabilité ?  :-k


stokofish

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par le passé ya deja eu des baisses des valeurs immobilieres non?

Hihan

Voui, minimes. Et ça a toujours réaugmenté derrière. Le + dur c'est le premier appart, après une fois dans la boucle ça me semble moins problématique. Faudrait surtout que les notaires et les assurances se graissent un peu moins sur notre dos et revoient clairement à la baisse leurs %. Parce qu'un apport de 10% sur un T2 à presque un million de francs tout le monde n'est pas capable de se le construire. Et finalement le + gros problème c'est bien ce tout premier apport !

100% d'accord avec TdH, sur le moyen et long terme l'immobilier n'a jamais baissé, et seulement dans le cas très spécifiques de bulles spéculatives (ex Paris ya une 15aine d'années)
comment pourrait-on faire baisser un produit dont le coût de production est lié aux matières prmières, pétrole, coût main d'oeuvre et rareté terrains ?
Il faudrait une grave crise économique qui soit globale: les gens n'ayant plus de revenus ou ne s'en sortant plus (retraités dans quelques temps.....) soldent leurs patrimoine pour dégager du cash.
ou alors cas particulier d'un emplacement géographique précis soumis à fluctuations (exemple: la Corse si d'aventure problèmes de transport ou de véléités indépendantiste trop fortes).

encore d'accord avec ThD: le 1er c'est le plus dur, après ce 1er appart peut servir d'effet de levier, mais comment faire pour des jeunes avec des salaires de début de carrière et sans un apport conséquent ??
je me répète mais je pense (c'est mon avis c'est tout) la seule et unique solution reste l'allongement du crédit avec un financement global (frais notaire compris), mais il faut trouver banquier conciliant,... très très conciliant... et comme dit Charito, ou le sous-entends, l'état a complètement déserté la gestion du crédit aux entreprises privées (qui sont ne l'oublions-pas les principales aides pour souscrire des obligations, sans lesquelles notre état ferait faillite, outre les emprunts internationaux).

mais bon, restons quand même dans le sujet
construire en hauteur, haut, haut trés haut, sans balcons et autres fioritures, est-ce le seul moyen de réduire le coût de construction (et d'acquisition) par rapport à de l'immobilier qui se veut de plus en plus de "standing" (pour mieux faire passer la pillule ???????)
ya encore une autre possibilité mais que les gouvernements français n'ont pas osé exploiter complètement: la déductibilité TOTALE des intérêts des emprunts liés à l'achat RP sur les revenus...et non pas une pseudo réduction comme cela a été fait recemment.
il y aurait baisse des revenus fiscaux de ce fait, mais combien en compensation pour l'état en TVA, emploi, taxes complémentaires......??


Le Cancre

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certes l'histoire d'aprés guerre vous donne raison mais la situation économique et politique que nous vivons a l'instant "t" nous ne l'avions jamais connu...

Je ne vois pas pourquoi ce qui c'est produit entre 94 et 97 sur l'IdF -20% ne peut pas se reproduire ici en PACA à peu pré les mêmes causes pourraient produire les memes effets...
D'autre part je ne vois pas ce qui nous protege d'un grosse récession économique les chiffres macroéconomique ne permettent pas un optimisme démesuré.

et comble de tout pour un Cancre je ne vois que du recul social aux faits que nos enfants doivent s'endetter plus que nous mêmes pour avoir une étable..(en année)

et plus généralement je souhaite que ça éclate car l'adéquation salaire/prix habitat ne permet plus a beaucoup d'entre nous de se loger correctement.

HiHan




nono13

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c'est clair que quand je vois qu'il faut monter à pas loin de 40% d'endettement pour se loger... mais la baisse , au sens grosse baisse, je ne vois pas trop d'où elle viendrait. Il y a de plus en plus de logements neufs et de logements rénovés et les vendeurs n'accepteront pas de perdre 20%... et puis l'attrait reste grand notamment pour les parisiens et les moyens qu'ils ont de pouvoir voyager vers le sud facilement, les moyens financiers supérieurs à la moyenne de celle des habitants de la région.

enfin je vois ça comme cela


stokofish

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chichois: il faut se poser la question de la surévaluation des biens immo par les agences (et même les proprios depuis 2 ans...) est-ce ton cas ?
l'immob augmente c'est normal, a ses valeurs établies, c'est normal, ces valeurs sont élévées, c'est le sujet de ce fil, mais il y a des limites au-delà de ces valeurs qu'ont voulu franchir des vendeurs, et ils doivent revenir sur terre. j'ai des tas d'exemple comme toi autour de moi.
chacun est libre, c'est l'offre et la demande, mais on n'est quand même pas dans un marché de rareté absolue des biens qui justifie des abus.
le vrai prix, pour un appartement classique ancien en bon état,  ce serait (devrait être) quoi ? c'est l'intérêt à acheter et louer plutôt que de placer son argent ailleurs.(et cela c'est mon boulot)
par exemple si je tire 500E nets /mois d'un appart ancien type2, soit 6000/an, et bien sur une base d'un rendment recherché de 5%, cet appart ne devrait pas valoir plus de 120 000 E. au delà c'est trop cher.(il faut en plus payer frais de mutation).
Et si achat résidence principale, 120 000 E empruntés c'est 800E/mois/20 ans.
A ce prix l'achat pour louer ou habiter est bon, au delà soit on baisse le rendement les investisseurs ne sont pas intéressés, soit on fait fuir les acheteurs résidence principale.
Les vendeurs doivent être réalistes ou alors ils ne sont pas pressés.............

le cancre tu as certainement raison, pour une baisse potentielle dans l'ancien, mais le marché fait que comme le dit aussi justement nono5513, un certain nombre de personnes continuent à investir dans le sud (par exmple retraités Parisiens, vendent un bon patrimoine, rachetent moins cher içi, et conservent un pécule pour leur retraites). et eux maintiennent les prix élevés, au delà de la logique du prix normal.
de plus il faut etre logique, restons centrés sur Marseille: soit la ville se développe, se modernise, donc augmentation des prix (ou maitien prix élevés) soit elle se paupérise et "passe de mode" et les prix descendront.

Quand au neuf, si l'ancien baisse attirant plus d'acheteurs, les promoteurs devront revoir leurs marges à la baisse (c'est le seul paramètre sur lequel ils peuvent jouer, avec la qualité de construction), mais actuellement les taux d'intérêts augmentant leurs frais financiers s'envolent, donc les prix peuvent difficiellement baisser.
ou alors, après les turcs, polonais,... faire venir des nuées de chinois pour construire nos maisons ?  :wink:

enfin, n'oublions jamais que si taux d'intérêt hauts et  prix élévés = moins d'acquéreurs et plus de locataires = moins de constructions et raréfactions appartements à louer = augmentation des loyers = achat en bloc des immeubles et apparts (rue de la République....) par des sociétés (étrangères ?) de placements = très bonnes rentabilités pour ces proprios............(et facilement défiscalisables)
qui a intérêt alors à maintenir les prix élévés ? tout se tient...


paquita

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    • Nouvelle a Marseille
Bonjour,
Je suis d'accord avec le cancre et sur l'IDF la baisse 91 - 95 etait de -30% pas mal.

Sur Marseille je pense qu'il y a une bulle car les prix sont plus eleves qu'a Lyon alors que les habitants gagnent bien moins en moyenne. Il y a moins de cadres et d'entreprises privees a Marseille. En plus la qualite du bati est moindre. 
D'ailleurs, j'ai vu pas mal de prix d'appart baisser (pas encore assez a mon gout) et certains bien sont depuis plus d'un an sur seloger.com.

Avec le durcissement des conditions de credit (apport personnel) et l'augmentation des taux d'interets (j'ai emprunte a 3.95 en 2003 et la banque me propose 4.85 maintenant) les acquereurs voient le montant total qu'ils peuvent payer diminuer comme peau de chagrin. Quelqu'un m'a dit qu'une augmentation de 1% (de 4 a 5%) du taux d'interet fait automatiquement baisser la possibilite d'achat de 10% sur 20 ans (je n'ai pas vérifié) si c'est vrai, cela va etre dur.



 

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