Bonjour,

Je souhaite investir dans un appartement que je mettrai en location. J'en ai trouvé un à Corot pas très cher du tout mais je me méfie énormément. Des avis sur le quartier, ce qu'il ne faut pas négliger lors d'un premier achat  . Merci d'avances pour vos réponses .

Avant d'acheter un bien immobilier pour investissement ou pour habiter il faut analyser scrupuleusement 3 critères très importants de manière à ne laisser aucune chance au hasard qui pourrait te ruiner et te faire des ennemis (banquiers, locataires etc..) car comme dis le proverbe, il faut bien savoir nager avant de plonger.

Ah oui les 3 critères :  

- Le lieu
- Le lieu
- Le lieu

 

Bonjour,

Je souhaite investir dans un appartement que je mettrai en location. J'en ai trouvé un à Corot pas très cher du tout mais je me méfie énormément. Des avis sur le quartier, ce qu'il ne faut pas négliger lors d'un premier achat  . Merci d'avances pour vos réponses .

L'emplacement
Marseille rénove une partie de son centre-ville, autour de la Canebière, et au nord de la Canebière. C'est là que se trouve la dynamique à Marseille, à la Joliette aujourd'hui, jusque Dock des suds (au-delà il faudra voir comment cela va prendre ...) et demain autour de la gare St Charles avec le projet associé. Donc, pour moi à privilégier pour investissement : Joliette, Villette, Saint Lazare, Saint-Mauront, Belle de Mai, alentours de la gare St Charles, Noailles, Belsunce, La Plaine. Aujourd'hui, plus on est proche de La Joliette, plus le retour sur investissement (prix à la revente/prix à l'achat) évoluera rapidement et plus la location sera facile. Aujourd'hui dans certains des quartiers évoqués, on peut parfois obtenir des prix dans l'ancien autour de 1000 euros/m2 souvent autour de 1500euros/m2 (cf les messages récents de forumeurs).
Plus on va s'éloigner de la zone grand centre-ville, plus les perspectives d'évolution sont aléatoires.
Sauf à trouver un bien avec un prix encore plus bas que ceux évoqués, ou alors avec un emplacement (l'Estaque par exemple, ou en haut d1 colline) ou un style très particulier, je vois pas trop l'intérêt d'investir pour la location dans les quartiers nord, trop d'incertitude.

A vérifier :
- vérifier la qualité de la copro
- voir si besoin de travaux (isolation phonique souvent médiocre, électricité ...)
- faire une enquête de voisinage auprès notamment des autres habitants de l'immeuble mais aussi du quartier
- prévoir de mettre son bien en gestion auprès d1 agence avec assurance impayés
- prévoir de pouvoir encaisser quelques mois sans loyer

Certains ont aussi réussi en rachetant des appartements à bas prix dans des barres en louant aux personnes en difficultés.

Il y a environ 2 ou 3 ans, j'avais vu un reportage télé....j'sais plus si c'était sur FR 3 ou M6.
C'était de mémoire un couple de boulangers qui avaient investi leurs économies dans une cité  toute pourride  des quartiers Nord de Marseille, pour constituer une rente pour leur fiston.

Ils expliquaient que cet investissement constituait à leurs yeux le meilleur investissement possible, et un rendement conséquent  :

- Prix d'achat peu élevé
- Fort loyer, mais pris en charge en majeure partie par la CAF, car leur locataire "parent isolé avait une ribambelle d'enfants de ses différents maris ou compagnons
- D'où garantie d'au moins 90% du loyer rubis sur ongle qui tombait dans leur escarcelle chaque mois, puisque c'est la CAF qui faisait directement le versement aux proprios

- Pour la "mère célibataire" qui n'avait apparemment pas conscience du prix réel de son loyer....son "reste à charge" était d'environ 60 Euros de mémoire.... que le boulanger venait récupérer chaque mois en lui rédigeant lui même le chèque qu'elle n'avait plus qu'à signer...et pour faire passer la pilule lui effectuait de menus travaux pour maintenir l'appart' en état habitable

=> Bon...ce reportage m'avait choqué d'exploiter ainsi la misère humaine...j'espère que ce n'est pas ton objectif, Juli77   

Compter sur la CAF comme une garantie loyer payé, c'est un peu hasardeux à mon avis. Disons que ce n'est pas la meilleure manière de garder l'appartement en bon état. Mais c'est vrai qu'après tout, ce n'est pas forcément le but de l'investisseur.

Pourtant, même les agences s'appuient sur ce type de revenu pour s'assurer un paiement de loyer. Quand on investit dans les quartiers nord, c'est un passage quasi-obligé. Sinon on ne loue jamais. Et puis quand on loue à une personne qui gagne très bien sa vie on peut aussi avoir de très mauvaises surprises sur la manière dont il a entretenu le bien. Le respect du bien d'autrui est une question de valeur, pas de compte en banque.

Merci à tous pour vos réponses.

L''appartement est  à 24 000 euros c'est un T3 de 60 m2, au  6e étage . Le bâtiment  est vieux et pas très bien entretenu. les locataires sont déjà en place .  Je vais encore y réfléchir mais je pense que je vais encore chercher .

Il faut reconnaitre qu'à 24000 euros, c'est vraiment pas cher : 400 euros du m2.  Pas d'arrêté de mise en péril, pas de ravallement obligatoire dans les 2 ans, copro saine ?
ça mérite effectivement vraiment réflexion, à ce tarif là, cela peut être au final une bonne affaire.

Oui Jeanot, je comprends qu'on compte sur la CAF pour jouer en quelque sorte le rôle de garantie loyers impayés. Mais se baser uniquement sur le montant des allocs pour sélectionner un locataire serait hasardeux.

Par exemple, dans le bien proposé à Juli, il se peut que les locataires soient sans impayé, et paraissent donc de "bons" locataires, mais avec un comportement inacceptable, des nuisances de voisinage, des dégradations dans le logement...

24 000 euros, c'est vrai, je comprends que ça donne à réfléchir, c'est tellement peu. Mais ça jette un doute quand même. Jeanot, quand tu évalues un bien dans ce genre, tu tiens aussi compte de l'éventualité d'un besoin de rénover les ascenseurs ? Ou tu considères que l'obligation de rénover c'est du passé, ou que ça reste des dépenses d'un montant acceptable si ça tombe sur le râble de l'acheteur ?

Oui je suis d'accord sur la qualité des locataires. L'enquête de voisinage doit aider à répondre à cette question.
Rénovation : vrai pour ascenseur ça peut être un poste de coût important mais alors doit apparaitre dans compte-rendu réunion du syndic.
Après à 24000 euros, faut pas se leurrer, le prix bas comprend le prix du risque. S'il n' y avait pas de risque, le prix serait probablement bien plus élevé.
Mais même à 3000 euros le m2, il y a un risque : celui de ne pas récupérer sa mise de départ à la revente ou de tomber sur un mauvais payeur.
L'achat immobilier, c'est jamais simple. Sauf si on est blindé de pognon ...